Condomínios residenciais podem impedir a locação de imóveis por meio de aplicativos como o Airbnb. Recente, a decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e diz respeito a convenções que preveem a destinação residencial das unidades. Isso porque o sistema de reserva de imóveis pela plataforma digital é caracterizado como um contrato atípico de hospedagem. Por outro lado, também é possível que essa modalidade seja autorizada. Mesmo assim, a decisão é polêmica e vai interferir na vida de muitas pessoas.
Para o advogado Renan De Quintal, do Escritório Batistute Advogados, apesar da decisão, há ainda lacunas nesse aspecto porque há variantes que englobam muitas leis diferentes. De um lado, o Código Civil permite que o proprietário do imóvel pode usar, gozar e dispor dele da forma que lhe parecer mais justa e vantajosa, desde que respeitado o direito alheio e observado o fim social da propriedade. Do outro, a lei da locação, que prevê os chamados contratos de temporada com duração até 90 dias. "Nota-se aquilo que, no Direito, chamamos de lacuna, isto é, ausência de uma norma específica ou mesmo de um critério para aplicação de outras normas. E é sobre esta lacuna que o STJ se debruçou”, diz.
Diante desta lacuna, o STJ definiu, então, que o condomínio que prever a especificidade da destinação residencial torna impossível a utilização como hospedagem remunerada. "Os ministros entenderam que essa prática é uma atividade comercial e de hospedagem, o que é proibido pelas convenções condominiais. Afinal, um condomínio residencial não possui um sistema de controle de registro de hospedes com conferência de documentos na entrada, como ocorre em hotéis e outros estabelecimentos do gênero. A ideia dos condomínios residenciais é zelar pelo bom convívio pacífico e harmônico sob a égide de um regimento por eles mesmos aprovados”, diz Renan.
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Um dos principais argumentos contrários a essa prática é a rotatividade que traz consigo falta de segurança pela quantidade de pessoas alheias ao condomínio que circulam por ali. "A premissa que permeia tal interesse dos condomínios em proibir tal pratica é a insegurança, devido ao fluxo de pessoas desconhecidas que irão utilizar o espaço comum, além da ausência, muitas vezes, de compromisso desses inquilinos para com as regras do condomínio, gerando problemas de som alto, uso indevido dos espaços, entre outros”, afirma Renan.
No voto, o ministro Raul Araújo defendeu que esse tipo de contratação não configura atividade ilícita, desde que respeite a convenção do condomínio. "É por isso que se faz necessário que os proprietários entrem em acordo com os condôminos, porque a convenção do condomínio pode autorizar o aluguel das unidades nessa modalidade. Basta que haja regras bem claras e definidas e um sistema de controle que traga segurança às pessoas”, ressalta Renan.