A queda nas vendas e a deterioração na situação financeira de varejistas têm forçado shoppings a renegociar algumas das obrigações dos lojistas nos custos de ocupação de pontos de venda. O cenário se intensificou para além da negociação de descontos pontuais, com parcelamentos que miram evitar a inadimplência e até mesmo o aumento das taxas de vacância.
O diretor de expansão da varejista Hope, Sylvio Korytowski, relata que muitos shoppings aceitaram congelar o vencimento de parcelas das chamadas "luvas", tarifas cobradas de novos locatários para garantir o "direito" de utilização de um determinado ponto em um shopping. As quantias, que variam de acordo com a demanda, normalmente são parceladas em 12 ou 24 meses, mas agora lojistas têm conseguido uma espécie de "perdão temporário", passando algum tempo sem pagar e conseguindo mais meses para quitar os valores. O preço pode ser negociado entre um lojista que sai do local e um que está chegando, mas geralmente parte do montante é destinada ao operador do shopping.
"Às vezes, quando um shopping vai mal, tem empreendedor que oferece um aluguel quase zerado para o lojista porque, se o espaço fica vago, quem paga o custo de energia, segurança, limpeza e outras coisas do dia a dia é o shopping", explica um executivo do setor, que preferiu não se identificar. "Nesse casos, não existe nenhuma possibilidade de o shopping cobrar luvas", acrescenta.
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O esforço dos shoppings é impedir que lojas importantes fechem em meio a alta de custos e venda fraca, mas a renegociação também ofusca eventuais riscos de um estouro de inadimplência. A CEO da GS&AGR Consultores, Ana Paula Tozzi, avalia que os efeitos do quadro financeiro ruim dos varejistas ainda não aparecem totalmente nas provisões para inadimplência dos operadores de shopping, mas considera que muitos lojistas estão em dificuldade para pagar obrigações e pedindo refinanciamentos e renegociações.
Fato é que a inadimplência tem aumentado em alguns centros de compras. Nos empreendimentos da BRMalls, a expectativa é que a taxa tenha um "aumento pequeno" no primeiro trimestre em comparação com igual intervalo do ano passado, quando estava em 4,4%. Já os atrasos superiores a 25 dias no pagamento de alugueis nos shopping centers da Multiplan subiram para 1,9% no quarto trimestre de 2015, de 1,7% em igual período do ano anterior. No mesmo período, a taxa de perda de aluguel aumentou para 1,2%, de 0,6%.
O momento de enfraquecimento das vendas tem levado algumas lojas a dificuldades financeiras e, em alguns casos, culminado em processos de recuperação judicial. É o que ocorreu com o grupo GEP, dono das marcas Luigi Bertolli, Cori e franqueado da marca norte-americana GAP no Brasil. O grupo, que opera 97 lojas no Brasil, a maioria em shoppings, afirmou no pedido de recuperação judicial que "o volume de vendas diminuiu consideravelmente" em meio a crise macroeconômica.
Varejistas relatam ainda que concessões estão sendo feitas mesmo em shoppings considerados "de primeira linha", ou seja, os que têm maior fluxo de clientes. Um exemplo citado por representantes de grandes redes do varejo é o da Iguatemi. Segundo eles, a companhia está concedendo descontos em shoppings da capital paulista em troca de impedir que as redes fechem lojas em centros comerciais da grande São Paulo e interior, os quais os varejistas veem com menos interesse.
Ao Broadcast, serviço em tempo real da Agência Estaado, a diretora financeira e de relações com investidores da Iguatemi, Cristina Betts, diz que não há uma política única em relação aos descontos. "Depende muito dos grupos de varejo de que estamos falando e dos locais onde temos lojas com eles. Não dá para dizer que existe uma lógica apenas", afirma. Por ter concedido mais descontos, a companhia conseguiu reduzir sua taxa de inadimplência para 1,1% no quarto trimestre de 2015, saindo de 1,8% em igual período do ano anterior. "Tivemos em 2015 um esforço de antecipar movimentos de descontos, principalmente em shoppings em maturação", diz. "Preferimos que o lojista fique bem e sobreviva, diminuindo a inadimplência. Houve um aumento de desconto em 2015, mas esperamos que fique estável em 2016", acrescenta.
Para Korytowski, o desafio das negociações hoje é que há uma massa muito grande de lojistas em dificuldades e pedindo ajuda. Isso torna difícil a tarefa do shopping de identificar quem de fato pode sobreviver com algum tipo de renegociação, já que em alguns casos isso não é suficiente para evitar o fechamento das lojas.
"No cenário atual, todo mundo pede ajuda, quem precisa e quem não precisa. Faz parte do nosso trabalho identificar quem precisa e quem queremos dentro dos shoppings. Não adianta tentar ajudar um lojista que não tem futuro", afirma a diretora do Iguatemi, ao lembrar o fechamento da Nôa Nôa no Iguatemi São Paulo, em 2008, que abriu espaço para a chegada da Channel. "Em épocas de mais dificuldades, tem um movimento mais acelerado de substituição de marcas que não mostram um desempenho tão bom. São poucas as marcas eternas", acrescenta.