Quem não sonha em ter sua própria casa? É um sonho almejado por 10 entre 10 inquilinos. Além de um bom planejamento financeiro, é preciso ter muito cuidado com a documentação e a burocracia deste tipo de negociação. Qualquer que seja a opção é importante, antes de concluir a compra, ir ao local em horários diversos, verificando com os vizinhos se há existência de inconvenientes, infra-estrutura e serviços, tais como escola, transporte, padaria, supermercados etc.
Depois desta primeira verificação, procure saber na prefeitura se o imóvel está em área declarada de utilidade pública ou interesse social. Se isto for confirmado é sinal que o imóvel pode ser desapropriado. O comprador deve verificar também se há pendências, como arrolamento de bens por causa de inventário, ações judiciais diversas. Em caso de envolver dívidas do proprietário, procurar saber se ela compromete o bem.
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Exija do vendedor uma Certidão Vintenária com negativa de ônus e alienação atualizada. Esta certidão é fornecida pelo Cartório de Registro de Imóveis da região e informa sobre os últimos 20 anos do imóvel, se ele está hipotecado ou se faz parte de alguma herança. Em se tratando de condomínio, é necessária também uma declaração negativa de débitos junto ao mesmo.
"O vendedor deve informar se há débitos relativos ao IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano. Procure saber também se o imóvel está de alguma forma ligado a financiamento bancário, se há pendências a serem cumpridas e quais as condições de transferência do contrato’, diz Cláudio Boriola, presidente da Boriola Consultoria Financeira.
Para imóveis que ainda estão na planta, cheque a qualidade da construção, procure informar-se junto à incorporadora sobre a relação de imóveis já construídos e quem é a construtora, para verificar a qualidade da construção. Certifique-se de que os responsáveis pela obra estão registrados no CREA - Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura. Na prefeitura, é aconselhável ver se a planta foi aprovada. No cartório de imóveis, verificar se a incorporação está registrada, assim como a metragem do imóvel e o memorial descritivo. Certifique-se ainda se há ações propostas contra a empresa em questão junto ao Distribuidor Civil e a Justiça Federal. É importante guardar todos os panfletos de publicidade do imóvel, garantindo assim que a empresa cumpra a oferta.
Solicite uma minuta do contrato e havendo dúvidas quanto a alguma cláusula, procure um advogado de sua confiança. ‘Leia atentamente o contrato certificando-se de que as cláusulas são as mesmas da minuta. Risque os espaços em branco que porventura houver’, ensina Boriola.
Neste documento devem constar os dados pessoais do proprietário e do comprador; descrição do imóvel: número do registro da incorporação no Cartório de Registro de Imóvel: valor total do bem; forma de pagamento; periodicidade e índice de reajuste durante a construção e após a entrega das chaves (não pode ser TR, moeda estrangeira e nem salário mínimo) data-base do contrato; dia do vencimento e local de pagamento; penalidade por inadimplemento (não pode ser superior a 2%); valor do sinal se houver e, ainda, todas as condições prometidas pelo vendedor.
Sendo compra de imóvel na planta, além dos dados acima, o contrato deverá informar o prazo para início e entrega da obra e a quem caberão as despesas com ligação de serviços públicos. Junto a este documento deve ser anexado um Memorial Descritivo constando tudo o que o imóvel terá depois de pronto, inclusive o que se refere a acabamento (qualidade, marca, especificação etc.).
‘O consumidor que, por algum motivo se tornar inadimplente, deve ficar ciente de que o Código de Defesa do Consumidor considera nulas de pleno direito cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor’, ensina o consultor financeiro. Vias originais do contrato e do Memorial Descritivo, datadas e assinadas por ambas as partes, deverão ser entregues ao comprador. É preciso saber também que o consumidor que adquirir um imóvel por meio de outorga de crédito e desejar liquidar antecipadamente o débito, total ou parcialmente, terá direito à redução proporcional dos juros e demais acréscimos.
