Em um cenário de inflação e juros elevados, o setor de construção não é exceção. O custo para construir está em trajetória ascendente desde 2020 no país, o que representa um desafio em especial para as incorporadoras que fazem unidades para o Casa Verde e Amarela.
O programa habitacional tem um teto para o valor de comercialização das unidades -hoje em R$ 264 mil em São Paulo, após aumento de 10% em 2021. Assim, se o custo para construir os apartamentos subir, é preciso reduzir as margens de lucro.
Leia mais:
Comprou, financiou ou vendeu imóvel em 2023? Saiba como declarar no Imposto de Renda
Conta de luz subirá até 7% com subsídio previsto em MP do governo Lula
Imóveis em Morro de São Paulo devem ser desocupados por risco de desabarem
Construtoras promovem feirão de imóveis em Londrina
Isso pode expulsar empresas menores do segmento, causando maior concentração desse mercado e diminuição da oferta, analisa Eduardo Fischer, diretor-executivo da construtora MRV, uma das maiores do setor.
Ele afirma que as margens das unidades para baixa renda já estão menores do que costumavam ser, mas que, ainda assim, a empresa tem situação mais vantajosa frente a concorrentes pequenos.
"Se vou comprar terreno, a credibilidade da MRV é muito alta, consigo fazer uma negociação melhor e mais longa, pago quando sair o empreendimento, faço permuta, mas, às vezes, o pequeno não tem essa condição", diz.
Em 2021, a grande dor de cabeça do setor construtivo foi o preço dos materiais, que se elevou desde o início da pandemia. O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), que mistura materiais, serviços e mão de obra, segue alto: atingiu acumulado de 13,7% em janeiro. O item específico sobre materiais, equipamentos e serviços teve alta de 21,25% nos últimos 12 meses, contra 6,45% da mão de obra.
Além do preço elevado, houve escassez de alguns itens e extensão dos prazos de entrega. Para contornar o problema, as construtoras aumentaram seus estoques.
"Está sendo um desafio, houve muito aumento do custo de construção e não conseguimos repassar isso na venda. Temos que fazer obra em prazo menor, antecipar compra do que é possível, fazer bastante negociação", diz Dante Seferian, diretor-executivo da incorporadora Danpris.
A expectativa do setor é que haja uma desaceleração do preço dos materiais de construção ao longo do ano, mas com valores ainda em patamar acima do período anterior à pandemia.
"Se você comprava algo a R$ 5, subiu para R$ 8 e agora está a R$ 7. Hoje compro menos material do que comprava em 2019 [com o mesmo valor]", afirma Eduardo Zaidan, vice-presidente de economia da Sinduscon-SP (Sindicato da Construção Civil).
A atual retração do dólar deve fazer com que o preço de matérias-primas mais diretamente afetadas pela valorização da moeda americana, como aço e PVC, ao menos pare de subir, analisa Luiz Antonio França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias).
Ely Wertheim, diretor-executivo do Secovi-SP (Sindicato da Habitação), afirma que o custo dos materiais exerce hoje uma pressão menor sobre a cadeia da construção do que há seis meses, mas segue "um dos grandes gargalos".
O preço da mão de obra, que é um problema nos EUA, por exemplo, não tem o mesmo peso por aqui, dado o alto índice de desemprego brasileiro, em 11,6%, ressalta França.
Wertheim diz que os custos podem afetar o número de lançamentos de todos os padrões em São Paulo para 2023 e 2024, se a alta dos custos não for equacionada neste ano. "Vamos ter uma queda da produção acima da queda de vendas."
A inflação não alterou o valor dos subsídios concedidos para as faixas 1 e 2 -respectivamente, de até R$ 47,5 mil e de até R$ 29 mil. França, da Abrainc, diz que novos subsídios estão sendo discutidos no Conselho Curador do FGTS.
Diante da maior dificuldade para comprar a moradia, algumas incorporadoras especializadas no segmento econômico fazem um trabalho de consultoria de crédito, para que quem ainda consegue acessar o financiamento não perca a oportunidade por problemas na documentação.
Na Danpris, há nos plantões de venda uma sala para ajudar o cliente a ter seu crédito aprovado. "Ajudamos o cliente a montar a documentação, tem gente que precisa formalizar Imposto de Renda, decidir se vai juntar [a renda] com a esposa ou não", explica Seferian.
A Sindona, incorporadora que atua em Osasco, Cotia e Taboão da Serra (na Grande SP), tem uma subsidiária especializada nesse serviço de consultoria financeira, a Crédito do Bem. "Vivemos em um país com muita informalidade, a consultoria vai nesse ponto de auxiliar na formalização, abertura de empresa, declaração de Imposto de Renda, para que esse cliente consiga acessar o mundo financeiro", diz Bruno Sindona, fundador e diretor-executivo da incorporadora.
Os números de financiamento também indicam o cenário mais desafiador. Dados da Abecip (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança) mostram queda de 3% no volume de crédito com recursos do FGTS utilizado no Casa Verde e Amarela em 2021. Foram ao todo R$ 49 bilhões.
Já o financiamento via SBPE (com recursos da poupança) utilizado nos outros imóveis teve aumento de 66%, chegando a R$ 205,4 milhões.
Para 2022, é esperada recuperação do crédito com recursos do FGTS, com alta de 30%, e queda de 5% do SBPE, influenciada pelo aumento na Selic e nas taxas de financiamento imobiliário.