Todo condomínio é uma pequena cidade e, como tal, precisa ser administrado. Manutenção, contabilidade, contratos trabalhistas, controle de gastos, prestação de contas são obrigações inerentes ao administrador, seja ele um prefeito ou um síndico. Assim como as prefeituras, os condomínios também contam com uma estrutura administrativa, com direitos e deveres a cumprir.

A administração de um condomínio é composta pela assembleia geral, síndico, subsíndico, conselho fiscal e conselho consultivo. "A assembleia geral é o órgão supremo e deve ser convocada pelo síndico ou por condôminos, como determinar a convenção. É realizada para decidir sobre os assuntos constantes no edital de convocação", explica o advogado Marcio Zuba.

Segundo ele, o síndico é o responsável por administrar o condomínio e zelar pelos interesses dos moradores. Suas atribuições estão previstas no Código Civil e na Lei 4.591/64. "O síndico é o responsável por convocar a assembleia, prestar contas, advertir o condômino que infringe a convenção ou o regulamento interno, apresentar o orçamento trimestral, movimentar as contas bancárias, efetuar seguro do prédio", lista o advogado, que presta assessoria a condomínios.

Também está entre suas obrigações a administração dos funcionários do condomínio e a cobrança, inclusive judicial, dos moradores devedores. "O síndico também deve verificar prazos e contratos de prestação de serviços, como seguros, elevadores, bombas, manutenções, antenas coletivas", acrescenta Zuba.

Mas nem só de deveres é feita a vida do síndico. Cabe à convenção e ao regimento interno de cada condomínio estabelecer também os direitos do síndico. "Um dos principais direitos do síndico é uma justa e compatível remuneração mensal, em virtude da responsabilidade assumida", argumenta o advogado.

Já a função de subsíndico não está prevista em lei, mas é prevista na convenção da maioria dos condomínios. "A função do subsíndico é substituir o síndico quando dos seus impedimentos, qualquer que seja o motivo", afirma Zuba. "O subsíndico também pode auxiliar o síndico em suas funções, se assim estiver previsto na convenção ou regimento".

Conselhos

O Código Civil diz que ao Conselho Fiscal compete dar parecer sobre as contas apresentadas pelo síndico. "O principal objetivo do Conselho Fiscal é conferir mensalmente os gastos do condomínio, verificando se são os mesmos aprovados em assembleia, se o dinheiro do condomínio está sendo investido como previamente combinado e se as contas e tributos estão em dia", explica o advogado.

Já nas tomadas de decisões, quem auxilia o síndico é o Conselho Consultivo, cujas atribuições devem ser previstas pela convenção do condomínio. "Usualmente é atribuição do conselho consultivo fiscalizar a gestão do síndico, autorizar despesas não previstas no orçamento, acompanhar execução de medidas recomendadas pela assembleia, manifestar-se previamente quanto a atos ou contratos, acompanhar a preparação das assembleias", conta o advogado.

Responsabilização

Perante a Justiça, o síndico é quem responde civil e criminalmente pelo condomínio. A responsabilização dele se dá quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros ou configurando prática criminosa. "O síndico precisa conhecer bem sua função, as leis, o regimento interno e a convenção do condomínio", alerta o assessor jurídico do Sindicato da Habitação e Condomínios (Secovi), Danilo Serra Gonçalves.

Segundo ele, muitas dúvidas e erros cercam o desempenho do síndico. Tanto que o sindicato realiza atividades mensais de orientação. "Todo mês, temos encontros e cursos para orientar os síndicos sobre determinados temas. O próximo assunto será assembleia, porque eles costumam ter muitas dúvidas e qualquer erro na preparação de uma assembleia pode anulá-la", explica.

Leia mais na edição deste fim de semana da Folha de Londrina