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Tire as dúvidas

No aluguel de imóvel, quem paga reforma, conserto, IPTU: dono ou inquilino?

Lucas Gabriel Marins - Folhapress
04 dez 2021 às 00:00
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Quem já alugou um imóvel ou conhece alguém que vive no aluguel já deve ter ouvido perguntas sobre quem deve pagar certas despesas de manutenção do imóvel, como IPTU, consertos e reformas, ou dúvidas sobre os direitos e deveres do inquilino e do proprietário.

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Tudo isso é definido pela Lei nº 8.245/1991, também conhecida como Lei do Inquilinato. O UOL conversou com advogados e síndicos profissionais para entender melhor os principais pontos dessa relação. Veja abaixo algumas perguntas e respostas sobre o tema.

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Quem paga pelo IPTU do imóvel?


O dono de um imóvel pode incluir no contrato de locação uma cláusula dizendo que o locatário deve pagar o IPTU. Contudo, segundo o Código Tributário Nacional, o imposto se refere a propriedade. Portanto, o responsável final pelo pagamento é o dono da propriedade, e não quem aluga. Se o IPTU não for pago, a prefeitura cobrará a dívida do dono do imóvel, independentemente do que ficou definido no acordo entre inquilino e proprietário.

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Quem paga o seguro contra incêndio?


O dono do imóvel deve arcar com todos os seguros do imóvel, como o seguro contra incêndio. No entanto, o dono também pode colocar uma cláusula no contrato de locação transferindo essa responsabilidade para o inquilino. 


Quem paga por reformas e reparos no imóvel?


É o proprietário do imóvel quem paga por qualquer despesa com reforma ou reparo na estrutura do imóvel, como pintura de fachada, ampliações, iluminação e instalação de equipamentos de segurança, de incêndio, de telefonia, de esporte e de lazer. É dele também a responsabilidade por qualquer custo com decoração e paisagismo no local. Esse tipo de despesa é chamado de extraordinária.


Quem paga por reformas e reparos nas áreas comuns (incluindo elevadores)?


O proprietário é responsável por qualquer reforma estrutural também nas áreas comuns, mas é o inquilino que deve arcar com custos de manutenção e conservação de áreas comuns, elevadores, porteiro eletrônico, equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança. Também paga por pequenos reparos nas dependências e em instalações elétricas e hidráulicas. Essas despesas são chamadas de ordinárias.


Inquilino pode mudar a estrutura do apartamento?


O inquilino não pode modificar a forma interna ou externa do imóvel sem autorização prévia e por escrito do dono do imóvel. Caso precise instalar uma lareira, derrubar paredes ou fazer qualquer reforma que altere a estrutura do local, é preciso antes pedir para o proprietário.


Quem participa de assembleia de condomínio?


Proprietários, inquilinos e pessoas que receberam procuração do dono imóvel podem participar da assembleia, desde que estejam com as contas em dia. Inquilinos votam apenas em assuntos referentes à manutenção do imóvel (ordinárias). Questões relacionadas a investimentos no patrimônio são decididas apenas pelos donos ou procuradores.


Quem pode votar em síndico ou conselheiro?.


Inquilino e dono do imóvel podem votar no síndico, desde que não estejam inadimplentes.


Inquilino pode ser síndico? E conselheiro?


Inquilino pode ser síndico. No caso de conselheiro, é necessário verificar se a convenção condominial não coloca algum impedimento.


O que faz o inquilino ser despejado?


O proprietário pode mover uma ação de despejo contra o inquilino que descumpriu repetidas vezes as regras do contrato, como o não pagamento do aluguel e do condomínio, ou com comportamento antissocial que impossibilita o convívio com demais moradores, como briga em excesso, gritaria, preconceito etc.. A decisão, no entanto, cabe ao juiz.


Proprietário pode encerrar contrato antes do prazo? Quem paga a multa?


A Lei do Inquilinato proíbe o proprietário de pedir o imóvel durante o prazo de locação determinado no contrato. O locatário, entretanto, pode devolvê-lo, desde que pague a multa proporcional ao período de cumprimento do contrato.


Qual o prazo mínimo de aviso prévio para deixar o imóvel ou pedir o imóvel?


O aviso prévio deve ser feito com antecedência de, no mínimo, 30 dias antes da saída ou pedido do imóvel.


Se o proprietário colocar o imóvel a venda, quais os direitos do inquilino? É obrigado a abrir a porta para interessados?


Caso o imóvel seja colocado a venda, o inquilino deve ser notificado pelo proprietário e tem preferência na compra, em igualdade de condições oferecidas a outros interessados. Caso alguém queira visitar o imóvel, o inquilino não deve ser opor. No entanto, é preciso que a visita seja combinada previamente.


Como funciona o aluguel via caução?


O locatário deposita em uma caderneta de poupança, com o nome dele e do dono do imóvel, um determinado valor, que geralmente é de três meses do aluguel. A quantia serve como garantia em caso de inadimplência. No final do contrato, a caução é devolvida ao locatário, com juros.


Quem paga fundo de reserva do condomínio?


Por lei, é obrigação do dono do imóvel pagar pelo fundo de reserva, cuja finalidade é dar suporte para futuras obras e reformas estruturais (despesas extraordinárias). Porém, caso o condomínio utilize parte do fundo de reserva para despesas ordinárias (manutenção, limpeza etc), o locatário precisa contribuir com a reposição do fundo.


Fiador precisa ter imóvel na mesma cidade da locação?


Apesar de muitas imobiliárias pedirem um fiador com imóvel na cidade da locação, o que facilita a verificação das informações do locatário, a lei não faz essa exigência.

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