17/05/21
Mudanças no setor imobiliário

Casos fortuitos e de força maior são incluídos em contratos de aluguel e de compra e venda

Pixabay
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Ainda que até tenha tido números positivos em 2020, o setor imobiliário foi dos grandes impactados pela crise econômica decorrente da pandemia do coronavírus. Afinal, as incertezas geradas afetaram contratos de aluguel, de compra e venda de imóveis e atrasaram obras na construção civil Brasil afora. Diante disso, advogados especialistas no direito imobiliário, como Jossan Batistute, sócio do Escritório Batistute Advogados, recomendam incluir em contratos cláusulas que preveem consequências quando há casos fortuitos ou de força maior, muito embora o Código Civil já os preveja, de certa forma.


"A pandemia pegou todo mundo de surpresa, impactou negativamente nos contratos, especialmente os comerciais, e deixou muita gente sem saber o que fazer. Então, mesmo que esteja previsto no Código Civil, o impacto do caso fortuito e de força maior nos contratos ainda assim é importante deixar especificado em contratos particulares, o que virou tendência a partir de agora já que a regra é que ninguém responde pelas consequências/efeitos se acontecerem de tais situações. Porém, a lei autoriza que, mesmo diante de caso fortuito ou de força maior, as partes contratantes possam ajustar que as obrigações contratuais devam continuar íntegras”, explica Jossan Batistute.

Afinal, diz o artigo 393 do referido código: "O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado. Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não eram possíveis evitar ou impedir.”

O exemplo mais próximo que se tem, talvez, seja a gripe H1N1. Também considerada um caso fortuito, a epidemia em 2009 foi bem diferente porque não afetou com tanta força e impacto a rotina da sociedade. "Naquela época, as atividades econômicas praticamente não foram paralisadas, ou seja, as pessoas continuaram trabalhando e não precisaram rever contratos de aluguel nem de compra e venda de imóveis, empresas, etc., daí o baixo impacto na sociedade. Então, muitos operadores do direito não se atentaram aos impactos jurídicos advindos de caso fortuito ou de força maior.”, avalia o advogado.

Mesmo diante do tamanho impacto da pandemia do coronavírus, de acordo com dados do setor, as operações de financiamento contratadas com recursos da poupança, por exemplo, chegaram a R$ 106,5 bilhões de janeiro a novembro de 2020, um crescimento de 52% em relação ao mesmo período de 2019. Uma série de fatores foi responsável por isso, entre eles o juro baixo e os recordes na captação da poupança durante a pandemia.

Conforme Jossan Batistute, "todos estes contratos novos – e os antigos, por meio de aditivos contratuais –, devem tentar ao máximo prever o imprevisível, incluindo possibilidades, medidas e soluções se houver algum caso fortuito ou de força maior.” Ainda segundo o advogado, "o contrato é para isso mesmo. Seja de aluguel, compra e venda ou de algum financiamento imobiliário. É muito importante especificar e prever soluções em casos como esse, até para dar uma segurança jurídica às partes (especialmente ao credor) por meio da extinção ou significativa minimização dos riscos”, diz.
Redação Bonde com assessoria de imprensa
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